六安家具封边胶厂家 80后地产女自，倒在楼市黎明前

代香港地产女的倒下，让我们不得不意识到六安家具封边胶厂家，在楼市周期面前，很难有人能真正善其身。

文 | 宝珠

编辑 | 江江

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楼市回暖之际，房地产界却传出了个噩耗：

5月12日，香港乐风集团创始人周佩贤在住所内自身亡，年仅43岁。

发生了什么？

▲5月13日乐风集团在其社交平台页发布讣告，以张全黑图片配文正式证实创始人周佩贤已于12日离世

在长期由“老族”和大地产商主的香港房地产市场，周佩贤曾代表了种年轻、灵活的草根力量。她手创办的乐风集团坚持走“轻资产”模式，由投资出钱，自己出力，将香港的老旧楼宇翻新成具备价值的物业，走出了条新派开发商之路。

乐风集团也度也成为香港冒头快的地产商之。在2023年，乐风集团持有的8个物业总投资近100亿港元，当年，周佩贤还被福布斯评选为“卓越袖才俊”。

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▲2023年初，福布斯还将周佩贤评为“卓越袖才俊”

然而，地产作为门生意，论模式有多轻，终还是要回答几个朴素的问题：

钱从哪里来？项目能不能出去？

今年3月，周佩贤被5名债权人向等法院提交破产呈请，案件将在6月16日聆讯。这意味着，她陷债务纠纷。

代香港地产女的倒下，让我们不得不意识到，在楼市周期面前，很难有人能真正善其身。

1.

/ 个草根女孩变代地产女 /

“以平民装束示人，没有传统发展商的豪气。”2022年，香港媒体在采访周佩贤时提及。

香港地价昂贵，建筑成本，“开发商”这个词，很难和个来自平民庭的女联系起来，这让周佩贤在香港众开发商中间显得十分有特。

周佩贤出身草根，从小住在香港公屋，本科毕业于香港大学土木工程系，后来又在英国取得金融硕士学位。种种经验，都为她累积了投资房地产的优势。

关键的是，她的父亲是名装修承建商，耳濡目染之下，她逐渐熟悉装修和室内设计，对楼市有了基本的概念，并谙如何发掘被低估的物业。

▲周佩贤

周佩贤的桶金来得并不难。

大学毕业后，周佩贤拿到父亲借给她的250万港元作为创业本金，息，但要求4年后偿还。她拿着本金，精挑细选后，用190万港元在铜锣湾旧楼区买下套物业，花了3个月时间将其翻新；再出售时，到了300万港元。此后她用这种式投资了多套住宅，也为创业奠定基础。

2010年，香港政府出楼市“辣招”，使得物业在短期内难以增值。周佩贤将目光转向了工厦和旧楼重建。2012年，她成立乐风集团，港媒形容，“（周佩贤）团队，亲自行销，利用轻资产协助客户开发并管理物业项目，提供业知识和服务”。

乐风集团和传统的地产开发商有两大不同。先，其主的是“翻新”。

香港是座度成熟、土地稀缺、建筑密度的城市，大量楼宇在上轮城市化时期建成，有不少都面临老化的问题。香港发展局在2024年提到，香港每年重建的旧楼约160幢，但50年以上楼龄的私人楼宇每年平均增加约510幢；到2043年，50年以上楼龄楼宇数量预计接近2023年的2.5倍。

香港城市老化的速度过了新速度，周佩贤抓住了这个机会。

起先，乐风集团的项目主要集中在工厦，也就是工业楼、厂房楼。乐风通过大规模翻新提升价值，再将物业拆分出售，也就是香港人说的“工廈劏場”。逐渐地，乐风集团的地产盘子越来越大，进步涵盖到旧商场与旧住宅。

位于角洗衣街的Elize Park 便是乐风集团的代表住宅项目，其前身是洗衣街181至183号的幢1970年代落成的旧楼，乐风集团与作在2020年以3.1亿港元收购后，拆卸重建为栋22层的住宅项目。

▲周佩贤（左）介角Elize PARK项目

新，不仅是物理层面上的，是通过的审美和现代化的空间设计，让老物业获得了精致的面貌，从而获得的溢价。

周佩贤本人有着自己的审美偏好，位作的建筑设计师评价她：“直热衷用现代化的式重新演绎香港这座城市的经典元素。”2024年，Elize Park以出市场价的价格出，周佩贤曾表示，要把这个项目“係藝術品咁樣賣（像艺术品样去）”。

乐风的另大特点是“轻资产”。

个新成立的地产商在短短数年拿下香港多个核心位置的地产项目，没有大量资金是做不到的。周佩贤的钱从哪里来？

周佩贤曾在采访中表示，乐风在单个项目中的权益占比通常低，“可能只有3，部分甚至可能”。

而乐风的主要收入是项目管理费以及项目成功退出后的“表现费”。

在项目权益中占大头的出资，有不少是外国基金公司。周佩贤观察到，许多外资基金、族办公室想投资香港楼市，但缺乏经验。香港房地产市场非常本地化，再财雄势大的境外公司，也需要“地头蛇”的帮助。乐风满足了这批投资人的需求，为他们提供条路服务，从前期制动投资策略，到项目建设、运营，pvc管道管件胶乃至后期的宣传销售，全部包揽。

他人出钱，自己出力，乐风就是以这样的模式，做出了规模。媒体报道，乐风集团在成立9年之内完成了26个项目，周佩贤手上运作的项目价值总额度达到百亿。

2.

/ “当时她表示不会寻死” /

随着周佩贤的事业越来越大，风险也在逼近。

尽管乐风采用的是轻资产模式，涉及的资金盘子却不小。并且，地产项目的周转始终离不开银行借款、作融资和销售回款，市场旦进入逆周期，巨大的利息支出、迟迟不来的销售回款，还有融资的收紧……都将形成股绞之势。

香港楼市在2021年抵达点后进入明显的调整阶段，房价与成交量双双大跌。盐财经曾报道，即便是香港核心地段的住宅物业，价格也跌去了三成。

不要说乐风集团有大量项目集中在商厦，也就是内地常说的商业地产。和住宅相比，这类物业通常在地产下行周期承压重。

香港差饷物业估价署发布的《香港物业报告2026》显示，2025年香港私人写字楼整体空置率升至17.6，相当于238.6万平米；甲、乙、丙写字楼空置率分别为18.4、17.4和12.9。

商铺的情况也不好，香港差饷物业估价署的数据还显示，2025年香港商铺市场录得5万平米负吸纳量，年底空置率为12.5。

资产估值下跌会触发银行收紧信贷甚至行使抵押权。2026年2月，乐风造的甲商厦ONE BEDFORD PLACE沦为“银主盘”，被东亚银行接管并出售。到了5月，另个新式工厦项目TWO BEDFORD PLACE也被恒生银行接管。根据财新报道，这项目在2024年向市场出，共有70个单位，至今只有8个单位、4个车位售出，且均未能完成成交。

▲今年2月，乐风位于大角咀的商业项目One Bedford Place沦为银主盘，被东亚银行接管并出市场放售，市值约18亿港元

加紧迫的危机声从法院传出。今年3月，周佩贤被5名人士申请破产，尽管相关法律文件尚不能查阅，但这或许说明，周佩贤的个人信用与公司融资度绑定。

周佩贤过去在采访中表示，作为初创公司，困难的地是令人信服。起初，公司只能参与规模较小的项目，从而积攒商誉，

“不过，当有了往绩支持，客户基础开始扩张，部分新客户是旧客户转介的，到近年有了多外资基金客户”。

在乐风的商业模式里，公司不拿项目的大部分股权，为了让资金进来，公司或创始人本人的信誉就会被向前台。

因此，乐风的资产轻、拿不到大部分收益，权责却可能不轻，某些时刻要承担还款责任。财新在报道中提到，作为项目的发起人与融资架构的组织者，周佩贤往往需要以个人或公司名义为项目贷款提供担保。

个例子可以证明这点。周佩贤去世后两天，乐风集团旗下子公司乐风资本被起诉清盘，起因是原告曾认购项年期的债券，本金计2.083亿港元，正是由乐风集团和另公司签署担保契据。

按照规定，若发债不能履约，担保要代为支付本金和利息。而目前发债只偿还约8890万港元，仍有1.29亿港元本金及利息未清，因此原告追究乐风集团的担保责任。

周佩贤也曾试图跨界经营，对冲房地产的风险。2013年，周佩贤创办安安饮食集团，然而受疫情因素等影响，多数已全线结业，有名的“楚撚记大排档”也只剩下两分店。

▲楚撚记大排档

2025年下半年，香港楼市开始大幅回温；到了今年，内地多个城市也迎来回暖潮，如上海二手房成交量攀上十年新，圳重现“日光盘”。

复苏的迹象逐渐显现，但房地产行业还没有真正走出低谷，地产开发商仍在承受上轮下行留下的债务，还有他们不掉的房子。

房企里的“好学生”万科，2025年录得净亏损885.6亿元，亏损同比扩大78.98；健林还在出售万达广场，不再由万达系控制的万达电影也在前阵子改名换姓；曾经的“世界500强”恒大地产，已进入破产程序，许印被指控八项罪名，当庭认罪。

而在下行周期中，中小型开发商疑是脆弱的。它们不像大地产商那样有丰富的土地存储、雄厚的资金，也不容易而再再而三地获得债务展期。它们可能远远窥见了市场的春意，但撑不到春光照到自己身上的那天。

有媒体报道，周佩贤在去世前周向朋友透露，公司面临严重的财政压力，以及可能面临刑事责任。当时她表示不会寻死。

周期是漫长的雨季，地产商们还在熬。

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